Cum facem profit de peste 50% pe an din imobiliare cu 20.000 Euro sau mai putin
03/01/2021
Despre imobiliare stim ca este unul dintre domeniile in care s-au facut averi si multi s-au imbogatit.
Dar tot la fel de multi se uita la investitiile imobiliare ca fiind doar apanajul celor ce au bani de investit.
Majoritatea oamenilor cred ca ai nevoie de o suma de 50-100.000 Euro ca sa faci bani din imobiliare dar in realitate, doar se blocheaza mental in aceasta imagine si limitare, ratand astfel oportunitati imobiliare ce necesita 20.000 Euro optinand un randament intre 50-100%.
Da!Ai citit bine 50-100% randament pe 12 luni.
Va anunt de pe acum ca aceste 2 metode implica riscuri mai mari decat a cumpara un apartament si a-l inchiria ulterior, dar si profitul poate fi de 10 ori mai mare.
Riscurile le voi enumera individual la fiecare dintre cele 2 metode.
Cum?
Hai sa va dau 2 metode despre cum se poate obtine acest randament din imobiliare.Ambele sunt reale 100% si eperimenate de mine personal sau in asociere cu alti investitori.
1.Prima metoda de inmultire rapida a banilor tai in imobiliare fara sa ai multi bani este aceea de a contracta si a revinde apartamente in curs de construire.
Trebuie cautati acei dezvoltatori imobiliari ce construiesc cu banii lor sau credite de la IFN-uri, prieteni, etc.
Acestia in general sunt dezvoltatori mici in comparatie cu One, Impact sau altii de calibrul acela, dar nu te gandi ca sunt la nivel prea mic.Am vazut astfel de posibilitati si la proiecte de 300 de apartamente si a functionat OK.
Sunt si dezvoltatori imobiliari ce au o presiune de a vinde o parte din apartamente inca inainte de a incepe lucrarile, chiar daca sunt finantati de banca tot au nevoie de un procent de 20-30% din proiect antecontractat pentru a obtine finantare.
ATENTIE la aceste prime vanzari se achita DOAR avansul de 10-20%, au de obicei un pret redus cu 20% pentru ca este imperativ sa vanda.
In perioada 2006-2008 am avut si eu astfel de clienti din Spania care au cumparat cate 5 apartmente fiecare si au achitat avansul de 25% pe apartament.Apartamentul costa 80.000 Euro la cheie si ei au achitat 20.000 Euro avans.Asta se intampla cand lucram la fundatia blocului.
Dupa 9 luni, cand finalizasem structura si fatadele, au cesionat promisiunea de vanzare-cumparare, la un pret total de 105.000 Euro, catre o persoana ce vroia apartmentul pentru el (nu ca investitie) si astfel ei au incasat cei 20.000 achitati deja, plus o diferenta de pret de 25.000 Euro.
Deci au facut 110% in 9 luni!
Si un exemplu actual alaturi de grupul meu de investitori pentru o tranzactie ce a fost inchisa chiar luna aceasta:
Am strans impreuna suma de 60.000 Euro cu care am cumparat (mai concret am facut 5 promisiuni de vanzare-cumparare)pentru 5 apartamente in zona de Sud a Bucurestiului, de la un dezvoltator imobiliar ce avea in proiect constructia unui bloc, dar era in lipsa de lichiditate si avea nevoie de aceste vanzari pentru a accesa un alt credit.
Am antecontractat aceste apartamente si la 11 luni de la demararea lucrarilor, chiar dezvoltatorul le-a re-vandut cu un plus de 20%, iar noi am avut astfel profit pe 11 luni de 90%.
DA, 90%!
De ce?Pentru ca in momentul in care un dezvoltator face organizarea de santier si incepe lucrarile, apartamentele sunt mult mai greu de vandut, decat atunci cand blocul arata ca un imobil de locuit.Clientii finali vor sa vada fizic imobilul nu doar poze si randari.Ori investitorii ca mine si cei cu care lucrez pe aceste deal-uri vor profit nu case.
Cum poti face si tu asta?
De retinut ca, metoda acesta necesita o implicare a ta si nu este un tip de venit 100% pasiv.Dar poate fi mai putin consumatoare de timp daca alegi sa faci parte dintr-un grup de investitori.
- Trebuie sa cautati dezvoltatorii potriviti,
- Constructia imobiluluit sa fie la fazele preliminare
- Sa nu aiba finantare asigurata.
Trebuie sa verifici legalitatea actelor terenului, constructiei,etc
Sa te asiguri ca in antecontract ai dreptul de a cesiona drepturile tale catre o alta persoana fara acordul dezvoltatorului!
Sau te poti alatura unui grup de investitori astfel responsabilitatile le puteti imparti, reducand riscurile.Un alt avantaj in acest caz este de a investi o suma mai mica, si/sau in mai multe proiecte .
Personal discut de la inceput transparent cu dezvoltatorul si chiar el se ocupa de re-vanzare.
RISCURI!
1.Riscul ca piata sa scada si astfel tu ai de ales in a cumpara apartamentul, platind si restul de bani dintre avans si contract sau a pierde partial sau total avansul.
Riscul acesta este dat de pretul apartamentelor.Daca faceai asta in 2008 erai in pom.Dar in afara de perioada 2008-2009 nu au mai fost scaderi semnificative de preturi.
2.Riscul ca dezvoltatorul sa nu finalizeze imobilul sau proiectul si sa fie executat de banca sau de creditori.
Riscul acesta se poate reduce prin due diligence asupra dezvoltatorului.Dar nu se reduce 100%.
Poti sa iti reduci tu riscul prin a investi in mai multe proiecte, sume mai mici si astfel poti sustine o pierdere din profitul celorlalte.
Poti privi acesta modalitate de investitie ca un derivat de imobiliare, similar cu riscurile cand investesti in derivate pe Bursa si folosesti efectul de levier.
2.Metoda numarul 2 este aceea de a cumpara un teren ce are valoare mare pentru vecini
Ma refer aici la terenuri ce nu sunt atat de valoroase ca parcela unica, dar care sunt foarte utile luate ca un intreg cu alte terenuri invecinate.
Este mult mai dificil sa gasesti astfel de oportunitati, dar daca gasesti o astfel de ocazie poti face un profit generos.
Ca sa intelegeti mai usor va dau exemplul real de acum 1 luna.
Am cumparat un teren de 250 MP in 2015, in Otopeni, cu deschidere de 6 Metri la DN1 cu 25.000 Euro.Terenul nu valora atat de mult pentru ca avea o deschidere prea mica pentru a construi pe el.Dar…
Celalalt mostenitor (ruda celor de la care am cumparat) are un teren in forma de L de 800 de Metri Patrati cu deschidere tot de 6 Metri la DN 1.
In momentul in care acesta , in urma cu 4 luni, a vrut sa vanda, valoarea terenului sau era mult mult mai mare daca il vindea impreuna cu al meu, astfel obtinand o deschidere de 12 Metri impreuna si o forma regulata de dreptunghi.
Valoarea terenului meu a devenit din 25.000 Euro, fix 70.000 Euro pentru ca terenul meu era necesar in vederea cresterii valorii per total a proprietatii.
Merita?
Daca luam in calcul ca am facut in 5 ani cca 180% profit este OK, dar aceasta metoda are riscuri mai mari in ceea ce priveste potentialul de crestere a valorii, fiind influentata de vecini, mai mult decat de fortele proprii.
In concluzie:
Exista metode de a avea un randament foarte bun in imobiliare si cu suma mai mici decat se crede in mod obisnuit, dar trebuie implicare si asumarea unor riscuri, poate mai ridicate, decat in alte investitii.
Dar randamentul poate fi pe masura riscului si mai ales daca gasesti sau creezi un grup de persoane cu care sa actionezi rezultatele pot fi uimitoare.
Nu sunt consilierul vostru în investiții și nu vă dau sfaturi în acest sens.Tot ce fac pe acest site este sa va exemplific ceea ce fac eu.Articolele nu sunt consiliere in investitii ci opinii personale.Serviciile mele de consultanta sunt contractate separat si nu sunt accesibile publicului larg acestea fiind obiectul unor contracte, aceste opinii nu sunt considerate contracte sau consiliere in investitii.
Aboneaza-te la newsletter ! (vei primi pe e-mail cele mai noi articole).
